과   업   지   시   서

- 도시계획시설결정(변경), 개발제한구역 해제 및 실시계획인가 용역 -

2021.  10.

목       차

Ⅰ. 과업의 개요	3

Ⅱ. 과업의 일반사항	4

Ⅲ. 과업별 세부사항	8

1. 개발제한구역 해제	8

2. 도시관리계획(도시계획시설) 결정(변경)	9

3. 교통성검토	12

4. 경관성검토	14

5. 농지분야협의	16

6. 환경성 검토	17

7. 토지적성 평가	19

8. 지형도면 고시	21

9. 실시계획 인가	24

Ⅳ. 성과품 작성	26

Ⅴ. 예정공정표	27

Ⅰ. 과업의 개요

1.1. 과업명 : 도시관리계획(개발제한구역 해제 및 도시계획시설) 결정 및 실시계획 인가 용역

1.2. 목  적

○ 구리소방서 신축(이전)을 위하여 예정지 개발제한구역 해제, 도시계획시설 결정(공공청사) 및 실시계획 인가 등을 위함.

1.3. 범 위

가. 공간적 범위

○ 위   치 : 구리소방서 신축 예정지(계약 이후 별도 제시)

○ 부지면적 : 약 6,950㎡

○ 건축면적 : 약 4.950㎡ (지하1층/지상3층)

나. 내용적 범위

○ 개발제한구역 해제

○ 도시계획시설(공공청사) 결정

○ 기초조사, 환경성 검토

○ 교통성 검토

○ 경관성 검토

○ 농지협의

○ 환경성 검토

○ 토지적성 평가

○ 지형도면 고시

○ 건축기본 설계도서 작성

○ 실시계획 수립 및 인가

○ 기타 수반되는 검토 및 행정절차 협의

1.4. 과업기간

○ 본 과업기간은 착수일로부터 12개월로 한다.

Ⅱ. 과업의 일반사항

2.1 일반사항

○  본 과업지시서는 본 기술용역을 원활히 수행하기 위하여 필요한 사항을 규정하며, 규정되지 않은 사항은 발주처와 협의하여 결정한다.

○ 수급인은 과업을 수행함에 있어 관련 법규와 규정, 본 과업지시서 및 과업수행 계획서에 따라 합리적으로 과업을 수행하여야 한다.

○  과업은 계약체결 후 7일 이내에 착수하여야 하며, 착수 전에 관계 법령에서 정한 서류 및 착수계를 제출하고 과업지시서에 따라 성실하게 과업을 수행하여야 한다.

○  착수 시 계약담당 부서와 사전에 협의하여 착수계, 과업수행계획서, 과업수행책임자 및 수행자 명단, 보안서약서 등 업무수행에 필요한 제반서류를 제출하여야 한다.

○  과업수행에 참여하는 인원 및 기술진은 학식과 경험이 풍부한 전문가로 구성하여 합리적이며 효율적인 과업이 이루어지도록 하여야 한다.

○ 본 과업지시서에 규정되지 아니한 사항은 관계법령, 관련지침, 유관기관의 협의결과를 준용하되 계획의도 및 방향 등과의 연계검토를 토대로 발주처와 협의하여 수행한다.

○ 과업지시서 내용의 해석에 의견차가 있을 경우에는 서로 협의조정 하여야 하며, 협의가 성립되지 않을 경우에는 발주처의 해석에 따른다.

○  과업 참여인원은 발주처의 승인 없이 임의로 교체할 수 없으며, 발주처는 과업수행 중 수급인의 현장대리인 또는 인력이 과업수행에 부적당하다고 인정될 때에는 수급인에게 해당 인력의 교체를 요구할 수 있으며, 수급인은 특별한 사유가 없는 한 지체 없이 교체하여야 한다. 이 경우 새로 교체된 인력은 기존 인력과 동등 이상의 자격 및 경력을 갖춘 자여야 하며, 본 과업수행에 참여하는 인력의 투입지연에 따른 모든 손해의 책임은 수급인에게 있다.

○  과업수행에 필요한 관련계획 및 도면은 발주처가 지원하고 수급인이 수집하며, 발주처는 관련 계획 대상 지역의 해당 기관과 긴밀한 협조가 유지되도록 협조한다.

○  본 과업수행 상 발주처의 사정에 의하여 과업내용 일부를 변경할 때에는 발주처의 방침에 따라야 하며, 발주처와 협의 또는 필요 등에 의하여 관계 전문가로부터 자문을 받아 과업을 수행할 수 있다.

○  본 과업으로 인하여 수급인이 제3자에게 피해를 주었을 경우 수급인이 손실보상 하여야 한다.

○  본 과업수행 중 관련 법규 및 지침 등의 개(제)정 등으로 과업 내용의 변경 요인이 발생할 때는 개(제)정된 규정에 따라 변경 조정한다.

○  수급인은 관련 법규 또는 본 과업수행 상 필요한 경우 관계 기관과 충분한 협의를 거쳐야 하며, 관련 기관과의 협의에 필요한 서류를 작성ㆍ제출하여야 한다.

○  수급인은 과업수행계획서에 따라 공정별 추진 상황을 기록한 작업일지를 발주처에 서면으로 제출하여야 한다.

2.2. 보안사항

○  수급인은 착수계와 함께 법인대표자 및 참여자에 대한 신상기록 등을 제출하고, 전체 참여자에 대한 보안서약서를 제출하여야 한다.

○  모든 성과품 및 관련 자료는 수급인이 소유하거나, 임의로 복사 또는 외부로 유출시킬 수 없다.

○  본 과업과 관련하여 개발된 제작물 및 기타 자료에 대한 모든 저작권은 구리소방서에 귀속되며, 수급인은 임의로 해당 자료를 사용할 수 없다.

○  과업 폐기물은 소각 처리로 폐기하여 외부 유출을 방지하여야 한다.

○  기타 보안상 결함이 없도록 해야 하며, 보안사항 불이행으로 발생되는 모든 책임은 수급인이 진다.

2.3. 보고회 개최 및 공정보고

○  수급인은 과업의 예정공정에 의한 추진 상황을 단계별로 보고하여야 한다.

○  과업진도에 따라 중요사항을 결정할 필요가 있을 때에는 상기 과업보고와 별도로 보고회(착수·중간·최종보고회)를 개최하여야 한다.

○  보고회 일정 및 내용은 발주처와 협의하여 추진하며, 특별한 사유가 없는 한 발주처의 지시에 따른다.

○  보고회 시 수급인은 회의 안건에 따른 사안을 분석ㆍ제시하여 종합적인 검토가 충분히 이루어질 수 있도록 한다.

2.4. 과업의 조정 및 중지

○  수급인의 귀책사유가 아닌 심의ㆍ기관 협의 지연, 민원발생 등으로 인하여 용역 추진이 불가하다고 판단될 경우 발주처는 용역 중지를 명할 수 있다.

○  본 과업지시서에 규정되지 않은 사항은 구리소방서의 관련 규정, 관련 법령, 정부의 각종 지침에 의거하거나 발주처와 협의하여 조정ㆍ변경할 수 있다.

2.5. 계약변경

○  과업의 내용 및 범위가 변경될 때

○  기타 발주자가 필요하다고 인정할 때

○  위 각호의 사유로 과업 변경 요인이 발생 시 수급인의 요청과 발주처의 해석 및 판단에 의해 상호 협의하여 계약을 변경할 수 있다.

2.6. 계약위반 행위에 대한 조치

○  수급인은 과업을 수행함에 있어 성실의 원칙에 따라 업무를 수행하여야 하며, 과업 수행 중 특별한 사유 없이 다음 사항을 위반하였을 경우 관계 규정에 따라 조치할 수 있다.

- 제반 지시사항을 기한 내 이행하지 않았을 경우

- 계약기간 내 용역사업을 완료할 능력이 없다고 인정되거나 현저하게 용역 추진사항이 지연될 경우

- 용역 수행 중 성실하지 못하거나 부주의로 인한 과실이 인정될 경우

- 용역의 전부 또는 일부를 부당한 방법으로 하도급을 주었을 경우

○  수급인의 과업수행 잘못 등으로 인하여 구리소방서에 피해가 발생하였을 경우 수급인은 이에 대한 책임을 지고 실액 변상하여야 한다.

2.7. 기타 특이사항

○ 수급자는 본 과업지시서에 명시되지 않은 사항이라도 과업수행에 필요하다고 판단되어 발주처에서 요구할 경우에는 수급자 책임하에 이를 성실하게 이행하여야 한다.

○ 과업의 완료는 본 과업의 결과에 의한 개발제한구역 해제, 도시계획시설 결정(변경) 실시계획 인허가 이후 발주처의 승인을 득한 시점을 기준으로 한다.

Ⅲ. 과업의 세부사항

3.1. 개발제한구역 해제

가. 일반원칙

○「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침」, 「도시관리계획수립지침」 등의 관련 법규 및 규정을 따른다.

나. 기초조사

○ 대상토지

- 대상토지의 위치

- 지번․지목별 토지이용현황

- 도로․주차장 하천 등 공공시설의 설치 및 결정현황

- 대상토지 안팎의 토지이용현황 및 환경상태

- 해제대상지역에 대한 환경평가 검증결과(실제 현황이 다른 경우 이를 입증할 수 있는 사항)

○ 자연환경, 인문․사회환경 자료 수집정리

○ 관련계획 자료수집 정리

○ 당해 지역과 주변지역 관련사항

다. 해제경계선 설정

○ 사업계획을 반영하여「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침」의 규정을 따라 해제경계선을 설정한다.

라. 도시관리계획(개발제한구역 해제) (변경) 결정

1) 기본이행사항

○ 해제되는 지역은 인접 또는 주변 토지이용현황, 환경상태 등을 토대로 적절한 도시관리계획을 결정(변경)할 수 있도록 한다.

2) 행정절차 이행

○「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따라 개발제한구역해제 관련하여 도시관리계획 변경 결정절차 이행을 위한 제반도서를 작성 제출한다.

3) 필요서류 및 도면

○ 도시관리계획(변경) 결정 시 첨부하는 서류와 도면

3.2. 도시관리계획(도시계획시설) 결정(변경)

가. 일반원칙

○ 본 과업은 상위계획인 도시기본계획 및 관계 법령에 의한 제반시설계획 결과를 종합하여 반영하여야 하며, 본 계획에 앞서 면밀한 현황조사와 분석을 통하여 본 시설결정의 타당성을 제시하여야 한다.

○ 본 용역은 관련법 등을 면밀히 검토하여 반영하여야 하고, 도시계획시설의 결정기준 및 설치‧구조 기준은「도시계획시설의 결정‧구조 및 설치기준에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다.

○ 도시계획시설 결정 내용을 비교할 수 있도록 국립지리원에서 발행하는 1/5,000지형도 및 관련기관의 지형도면고시용 도면에 부합하게 도시계획시설 결정 계획을 작성하고, 기정계획은 투사지에 작성하되 1/5,000 및 1/1,200 지형도에 작성하여 그 도면을 동일 위치에 부착한다.

○ 계획 도면은 국립지리원에서 발행하는 1/5,000지형도 및 관련기관의 지형도면 고시용 항공사진측량 1/1,200지형도 규격으로 작성하되 부득이할 경우 A4 크기로 접지하여 첨부하여야 한다.

○ 도면작성 시 도시계획시설 결정에 필요한 모든 사항을 도면에 표시하여야 한다.

○ 지형도면고시 계획선 확정에 영향을 주는 도시계획 재정비, 기정 지형도면고시, 지형, 지세, 토지 및 건물이용 상황, 교통이용 상황 등의 개발 현황을 정밀히 분석 검토하여야 한다.

○ 지형도면고시 도면 작성 시에는 용도지역, 도시계획시설에 대하여 선, 색채, 명칭 등 제반사항이 표시되어야 하며 지형도면고시 양식에 적합하여야 한다.

○ 조서 작성 시에는 양식에 의한 위치, 면적, 연장 등 제반사항이 첨부되어야 하고 지형도면고시 양식에도 적합하여야 한다.(도시관리계획수립 지침, 국토교통부)

○ 기타 필요한 사항은 과업추진 시 제반 여건을 고려하여 추진하고 발주자 지시에 따른다.

나. 세부사항

1) 기초자료 분석 및 현황종합분석

○ 계획대상지에 대한 자료의 조사‧분석과정으로 자연환경, 인문환경, 사회환경 및 계획대상지의 문제점 등을 면밀히 조사하여야 한다.

○ 이러한 조사 및 분석과정은 계획수립에 있어 가장 기초가 되는 부분이므로 정확하고 면밀히 검토, 분석하여하여 신뢰도 높은 자료로 활용되도록 한다.

2) 관련법규 및 계획 검토

○  본 사업에 필요한 각종 관련법규를 면밀히 분석한다.

○  도시계획시설 결정을 위한 필요한 관계법 및 도시계획시설과 관련된 상위계획인 도시기본계획, 도시관리계획의 검토와 기타 관련계획 또는 제반 지침 등을 검토하여야 한다.

3) 도시계획시설(공공청사) 결정

○ 공공청사라 함은 공공업무를 수행하기 위하여 설치․관리하는 국가 또는 지방자치단체의 청사를 말한다.

○ 공공청사의 결정기준 및 구조 ․ 설치기준

- 도시계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙 95조에 의거하여 결정한다.

○ 토지이용계획 및 시설배치계획(안) 작성

- 시설부지는 현재 기반시설현황 및 기본계획을 반영하여 작성하며, 현황시설과의 연계성 및 동선을 고려하여 시설배치 및 토지이용계획을 검토한다.

○ 사업계획서

- 도시계획시설은 대상지 현황, 개략 사업비, 사업타당성을 종합적으로 검토하여 결정하여야 한다.

- 도시계획시설결정 사유서 및 변경이 요구되는 개발(사업)계획서를 요약․정리한다.

- 사업시행자, 시행방법, 시행기간, 세부사업계획, 투자계획, 현황사진, 기타 참고사항 등을 개발계획서에 포함시켜야 한다.

- 도시계획시설 결정 후 시설 등의 설치로 자연경관 훼손, 생태계변화 및 오염의 배출, 교통문제 등에 따른 각종 영향을 예측하고 방지대책을 수립한다.

○ 공고에 따른 의견내용 및 조치결과 작성

- 계획 공람공고 시 제출된 의견에 대한 조치계획을 작성한다.

○ 도시관리계획 결정도 작성

- 위치도, 도시계획시설결정도 등을 작성한다.

○ 시설배치 및 토지이용계획

- 지적이 표시된 도면에 작성한다.

○ 지적도 및 토지조서, 권리조서 등 작성

- 총괄표 및 세부조서로 구분 작성하고 총괄표는 행정구역 및 지목별로 구분 작성한다.

3.3. 교통성검토

가. 일반원칙

○ 본 과업은 사업으로 인해 발생할 수 있는 교통영향에 대하여 도시관리계획 결정(변경)에 다른 교통성검토를 실시하여 사업 예정지를 포함한 주변 지역의 교통현황에 대한 조사를 실시하고, 사업시행에 따라 발생할 수 있는 영향 및 예측결과에 따라 저감대책을 수립함으로써 원활한 교통소통을 유지하는데 목적이 있다.

나. 세부사항

1) 교통환경 조사분석

○ 교통시설 및 교통소통 현황

○ 토지이용현황, 토지이용계획 및 주변지역 개발계획

○ 교통시설 설치계획 및 교통관련계획

2) 사업지 및 주변지역의 장래 교통수요

○ 사업미시행 시 수요예측

○ 사업시행 시 수요예측

○ 주차수요예측

3) 사업시행으로 인한 문제점 및 개선방안

○ 사업시행으로 인한 문제점

- 가로 및 교차로 소통상의 문제점

- 진․출입 동선

- 대중교통 및 보행

- 주차시설의 공급과 운영

- 교통안전

- 기  타

○ 개선방안(수요예측 분석과 연계)

- 사업지내 개선방안

- 주변지역 개선방안

- 종합개선(안)

○ 개선효과(계량분석)

4) 개선안의 시행계획

○ 시행주체 및 시행시기

○ 공사 중 교통처리 방안

5) 참고자료

○ 교통량 조사자료

○ 기타 교통영향평가서의 내용의 근거가 되는 자료

7) 결론 및 건의

○ 교통상의 문제점에 대하여 제안된 개선방안이 시행되지 않을 경우 교통현황 추이의 예측과 평가를 기술한다.

○ 교통에 관한 장래 수요예측에 대하여는 제안된 방안이 시행되었을 때 교통상의 장래 예측과 평가를 기술한다.

○ 영향저감을 위한 조치(교통상의 문제점에 대한 개선방안)에 대하여 조치 후 예측되는 영향저감 정도를 기술한다.

3.4. 경관성검토

가. 일반원칙

○ 경관의 구성요소를 발굴하여 사업지구에 적합한 경관계획 수립을 수립한다.

○ 독창적이고 개성적인 분위기 연출을 통해 이미지 제고 및 경관적․ 환경적․기능적 측면에 부합하는 테마가 있는 경관계획으로 개성있는 경관을 창출한다.

○ 대상지의 경관특성분석, 경관기본구상, 경관 시뮬레이션 등을 분석한다.

나. 세부사항

1) 경관특성분석

○ 경관자원 자료조사

○ 관련계획 및 관련법령 검토

○ 국내외 사례조사 및 분석

○ 경관관련 주요이슈 및 문제점 도출

○ 경관구성요소별 특성분석

2) 경관기본구상

○ 경관계획의 목표, 방향 및 주제 설정

○ 경관테마의 설정 및 전개법령 검토

○ 경관체계 구상

○ 경관특성별 경관계획대상의 구분

3) 부문별 경관계획

○ 조망대상 및 경관축 설정

- 경관권역 설정 및 각 권역별 보조테마를 적용, 권역별 정체성 확보

- 주요 조망대상, 경관거점 설정 및 주요 조망점에서의 스카이라인 제시

- 녹지축, 수변축, 보행축, 통경축 등 경관축 설정 및 주변의 시설 입지 기준 마련

○ 시설물 경관계획

- 각종 시설용도 및 유형별 행태, 배치, 규모, 높이 등에 대한 경관지침 마련

- 주변지형의 스카이라인을 고려한 시설 입지 적정성 검토

- 조망성을 고려한 시설물 배치 가이드라인 제시

○ 가로경관계획

- 특색 있는 상징적 가로경관 조성

○ 녹지 및 오픈스페이스 경관계획

- 단지 경계부 경관처리를 통한 지구 내외 녹지공간의 연결성 확보방안

- 녹지조성(완충 및 경관녹지)의 경관적 처리방안

○ 수변경관계획

- 지구와 인접한 하천의 경관적 활용방안 제시

- 생태계를 배려한 기존수계 처리 및 친수활동공간 조성 방안

- 수변 접근성 및 이용성 제고를 위한 동선체계 구축방안

- 수변경관을 고려한 주변 토지이용방안

4) 경관 시뮬레이션

○ 경관 시뮬레이션 지점 선정

○ 시뮬레이션 방향별 주요 표현내용 설정

○ 경관 시뮬레이션 작성 및 작성 시뮬레이션 검토

- 모든 제작물의 컨텐츠 등은 감독관과 사전 협의하여 작성하여야 한다

3.5. 농지분야 협의

가. 일반원칙

○ 본 과업수행 참여자는 농지분야협의에 대한 경험이 풍부한 전문가로 구성하여 합리적이고 효율적인 과업이 추진될 수 있도록 한다.

○ 수급인은 관련 인허가 기관과 협의를 거쳐야 할 협의사항에 대하여는 용역감독원에게 보고 후 감독원의 지시에 따라야 한다.

○ 용역감독원이 용역업무의 수행에 관하여 책임기술자에게 서면 지시한 경우, 책임기술자는 지시된 사항의 이행계획서 및 검토보고서를 작성하여 서명, 날인한 후 제출하여야 한다.

○ 본 과업수행상 발주처의 사정에 의하여 일부 변경이 있을 시는 수급인과 협의하여 변경할 수 있다.

○ 수급인은 감독원이 관계기관 협의를 위한 자료제출 및 회의의 참석 등을 요구할 경우에는 이에 응하여야 한다.

○ 본 과업지시서에 명시되지 않은 사항이라도 필요하다고 인정되는 중요사항은 발주처와 협의하여 결정하고 기타 경미한 사항에 대하여는 발주처가 별도 추가 과업이 필요하다고 인정할 시 수급인은 이에 따라야 한다.

○ 용역준공 후라도 추후 과업내용상의 미비사항이 발견될 경우 수급인은 이를 보완하여야 한다.

○ 본 과업 결과에 대하여 수급인의 귀책사유로 인하여 관계기관으로부터 재검토 요청이 있을 경우 수급인의 부담으로 처리해야 한다.

나. 세부사항

○ 본 과업은 농지법 및 당해지역의 도시계획, 행정계획, 기타 법령에 의한 제반시설계획, 시설기준 등을 충분히 검토하여 농지전용을 위한 농지법, 지자체 등 관계기관과의 협의 등에 문제점이 없도록 하여야 한다.

1) 농지분야 협의요청서 작성

○ 수급인은 농지법 등 관련법령 및 농지전용 허가기준의 세부 검토기준에 관한 규정 등의 제반규정에 따라 농지전용협의요청서를 작성하여야 한다.

2) 농지편입현황조서 작성

○ 수급인은 농지법 등 관련법령 및 농지전용 허가기준의 세부 검토기준에 관한 규정 등의 제반규정에 따라 시가화지역 또는 도시계획시설부지로 변경되는 지역의 농지 지목별 토지조서를 작성하여야 한다.

3) 농지관련 도서 작성

○ 수급인은 농지법 등 관련법령 및 농지전용 허가기준의 세부 검토기준에 관한 규정 등의 제반규정에 따라 도서를 작성하여야 한다.

3.6. 환경성 검토

가. 일반원칙

○ 도시계획시설(공공청사-구리소방서)을 결정함에 있어, 환경성 검토를 추진함으로써 초기단계에서부터 입지의 타당성, 주변 환경과의 조화 등 환경에 미치는 영향을 고려, “개발과 보전의 조화” 즉 “환경친화적 개발”을 도모하는데 있음

나. 세부사항

1) 개발계획의 특성 및 환경경성 검토

○ 개발계획의 특성파악 (주체, 목적, 성격, 추진기간, 대상지역 및 입지여건, 규모 추진방법 등)

○ 개발계획에 제시된 환경현황 조사결과 및 환경보전(관리)대책 수립여부 및 내용파악

○ 환경성 검토에 필요한 환경현황(환경보전용도지구 등) 환경관계법규, 환경 시책, 환경기준 및 행위제한 조사․파악

○ 개별법령 및 고시 등에서 규정하고 있는 입지규제 및 행위 제한조사, 파악

2) 환경보전 목표 설정

○ 당해 개발계획 수립 집행시 해결해야 할 환경보전 목표(기준)을 설정

○ 목표 및 기준은 개발계획의 규모, 성격, 영향범위와 환경정책기본법상의 「환경기준유지」, 환경관계법상의 환경기준(대기․수질환경보전법․소음․진동법 등)등을 토대로 설정

3) 스코핑 (주요검토분야 및 항목설정)

○ 당해 개발계획(사업계획의 대안 포함)을 검토함에 있어 중점적으로 고려해야 할 환경분야(항목) 범위 설정

○ 당해 개발계획의 특성, 대상지역의 입지여건, 환경현황을 토대로 환경영향 검토범위(항목)를 합리적으로 설정

4) 환경영향의 예측․평가 및 대안의 검증

○ 환경영향의 예측․평가

- 스코핑에서 도출된 환경분야(항목)에 대하여 개발계획수립․집행시 환경에 미치는 영향을 예측․평가

○ 대안의 검증

- 환경영향의 예측․평가결과 등을 토대로 사업계획안에 대한 대안 「사업입지, 사업규모, 토지이용계획」과 부가적 대안(경감방안)들에 대해 장․단점을 검증(비교․검토분석)하여 최적의 대안을 선택

5) 종합평가 및 결론

○ 환경영향분야 및 환경항목에 대한 개별적인 평가를 실시하고 개별평가에 따른 영향정도를 가능한 정량화하여 종합․평가

○ 종합평가결과, 개발계획의 특성, 선택된 대안, 환경목표 및 환경기준 유지달성 가능성 등을 종합 분석하여 결론도출 및 최종합의의견 작성

3.7. 토지적성평가

가. 일반원칙

○ 토지적성평가의 목적은 구리도시관리계획(도시계획시설 : 공공청사-구리소방서) 입안을 위한 기초조사의 한 부분으로서, 토지가 가진 물리적 특성, 사회‧경제적 특성, 입지적 특성 등의 제특성에 기초하여 적정한 보전 및 이용가능성을 평가하고 계층화하는 것임

○ 토지적성평가는 토지가 가진 제특성을 평가하고 이를 계층화하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 용도지역‧지구지정 및 변경 등을 포함한 개별적인 도시관리계획 수립을 위하여 일단의 토지에 대한 개발 및 보전적성 등을 평가하여, 국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 유도하는데 그 의의가 있다.

○ 토지적성평가는 도시관리계획 수립 지침 및 토지의 적성평가에 관한 지침 등 규정에 따라 평가한다.

○ 우리서에서 제공하는 기초 자료를 참조하여 토지적성평가를 실시한다.

나. 세부사항

○ 토지적성평가는 토지의 적성평가에 관한 지침 1-3-3. 나)의 규정에 해당되는 경우에 평가대상 토지가 속하는 현행 용도지역에 따라 다음의 평가지표와 평가기준을 적용한다.

- 아래 규정에 의한 평가방법 및 기준을 적용함에 있어 개발가능지역 판정기준에 있는 평가지표는 「토지의 적성평가에 관한 지침」 [별표 4]의 1 내지 5에 제시된 평가지표를 사용함을 원칙으로 하되, 지역현황을 고려하여 그 평가지표의 일부를 다른 평가지표로 대체하여 사용할 필요가 있는 경우에는 도시계획위원회의 자문을 동지침 [별표 1]에 규정된 평가지표군에 있는 다른 지표로 이를 대체하여 사용할 수 있다.

- 아래 규정에 의한 평가방법 및 기준을 적용함에 있어 개발가능지역 판정기준에 있는 평가지표별 평가기준은 「토지의 적성평가에 관한 지침」 [별표 4]의 1 내지 5에 제시된 평가기준의 급간기준을 사용하되, 지역현황을 고려하여 급간기준을 조정할 필요가 있는 경우에는 제시된 급간기준의 ±30%(비율지표의 경우 ±50%) 범위 내에서 도시계획위원회의 자문을 거쳐 조정하여 사용할 수 있다.

○ 우선분류대상지역에 대한 적성등급의 우선적 부여

- 「토지의 적성평가에 관한 지침」[별표 4]의 1 내지 5의 ‘보전대상지역 판정기준’에 따라 먼저 보전대상지역을 식별하고, 당해 지역 안에 있는 평가대상토지는 동지침 [별표 5]의 해당여부란(B란)에 표기하고 우선적으로 보전적성등급(A등급)을 부여한다. 다만, 보전대상지역 판정요소의 기초자료가 부정확하여 현황과 다를 경우와 자연보전부문(생태자연도의 별도관리지역은 제외한다.)에 해당하는 지역 중 도시관리계획 입안권자가 세부적인 평가가 필요하다고 인정한 경우에는 세부적인 토지적성평가를 실시하여 그 등급을 결정한다.

○ 우선분류대상지역 외의 지역에 대한 세부평가

- 평가지표 및 평가기준은 용도지역 및 기반시설의 특성에 따라 제시된 「토지의 적성평가에 관한 지침」 [별표 2]의 평가지표와 기준을 사용할 수 있다. 다만, 동지침 [별표 4]의 1 내지 5에 제시된 평가지표별 평가기준 구분에 따른 점수값(급간별 점수값)은 직선보간법을 적용하여 사용한다.

- 직선보간법의 적용사례 : 녹지지역에서 평가체계Ⅱ를 적용할 경우, 해당 평가대상토지의 경사도가 18도이면 동지침 [별표 4]의 평가기준에 따라서는 60점으로 평가되나, 직선보간법을 적용하면 상한치인 15도의 100점과 20도의 20점을 배분하여 다음과 같이 52점의 점수값을 산출된다.

○ 평가대상토지별 적성등급의 부여

- 우선분류대상지역외의 지역은 세부평가를 실시하여 「토지의 적성평가에 관한 지침」[별표 5]의 양식에 따라 평가대상토지별 적성값을 산출한다.

- 평가대상토지별 적성값(D란)은 동지침 [별표 5]의 양식에 따라 각 평가지표별 기준점수(A란)에 기초하여 각 측정치(B란)에 해당하는 점수값(C란)을 산출하고, 이 점수값을 합산하여 산출한다.

- 적성값의 만점에 대한 평가대상토지별 적성값의 비율(E란)을 산출하고, 이를 기초로 다음 기준에 의한 평가대상토지별 적성등급(F란)을 판정․부여한다.

○ 도시관리계획 입안구역의 종합적성등급 부여

- 도시관리계획의 입안구역에 대해서는 3-2-4.의 평가대상토지별 적성값을 평가대상토지별 면적으로 가중평균하여 종합적성값(S)을 산출하고 다음 구분에 의해 종합적성등급을 부여한다.

- 종합적성등급이 보전적성등급(A등급)의 경우는 도시관리계획을 입안할 수 없으며, 개발적성등급(C등급)의 경우는 도시관리계획을 입안할 수 있다. 중간적성등급(B등급)에 해당하는 도시관리계획 입안구역이 다음의 경우 입안권자는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도시관리계획을 입안할 수 있다.

- 도시관리계획 입안구역에 있어서는 우선적으로 보전적성(A)등급을 부여받은 토지와 보전적성(A등급)을 부여받은 평가대상토지 중 입안구역 경계에 위치한 330㎡이상의 경우 및 희귀동․식물군 등 보전이 반드시 요구되는 경우에는 도시관리계획 입안구역에서 제외함을 원칙으로 한다. 다만, 도시관리계획 입안이 불가피하다고 입안권자가 판단한 경우에는 이에 대한 별도의 보전대책을 강구하여 개발을 최소화하고 도시관리계획 입안구역에 포함시킬 수 있다. 이 경우 입안구역에 포함되는 우선분류대상지역은 세부평가를 실시하여 종합적성등급 부여에 반영하여야 한다.

○ 적성등급의 검증 및 조정

- 적성평가 결과가 기초자료의 오류, 지역현황과의 불부합 등으로 인하여 그 적정성에 문제가 있다고 판단되는 경우에는 도시관리계획 입안권자는 이를 검증하여 사실관계에 따라 적성등급을 조정하여야 한다. 이 경우 그 적성등급의 조정사유 및 조정내역 등에 관한 기록을 보존하고 관계인의 열람요청이 있을 경우 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

3.8. 지형도면고시

가. 일반원칙

○ 개발제한구역 해제 및 도시관리시설 결정(변경)과 관련하여 지형도면을 작성한다.

○ 지형도면의 세부적인 작성기준은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 토지이용 규제 기본법의 규정에 따른다.

○ 상기 지침에서 정하지 아니하는 사항은 관계 법령 및 지침의 기준에 따른다.

○ 도시ㆍ군관리계획수립지침 및 지역ㆍ지구등의 지형도면 작성에 관한 지침 규정에 적합하도록 작성하여야 한다.

○ 기타 세부도서 작성기준은 관련법규 및 규정·지침 등에 따라 작성하여 보완 및 수정사항이 최소화될 수 있도록 한다.

나. 세부사항

1) 지형도면 등의 작성원칙

○ 지형도면 등을 작성시 다음의 사항을 유의하여 지형도면 등을 작성하여야 한다.

○ 지형도면 등은 국토이용정보체계에서 구축한 전산파일을 이용하여 작성하여야한다.

○ 지형도면 등은 축척, 법적 근거 등을 고려하여 최신의 자료를 선정하고 정확성을 확보한 후 입력한다.

○ 작성된 전산파일은 검수 등 일련의 과정을 거쳐 국토이용정보체계에 등재 후 바로 민원에 제공될 수 있어야 한다.

○ 지형도면 등 작성에 따른 검수는 관련 부서가 적극적으로 협조하도록 하여 지역ㆍ지구등간에 불부합이 발생하지 않도록 한다.

○ 국토이용정보체계에 등재된 자료는 항상 최신의 자료로 유지‧관리 하여야 한다.

○ 지형도면 등의 작성시 다음의 자료형식 등에 의하도록 한다.

○ 지역ㆍ지구 등에 대한 지형도면 등의 작성 시 기준 좌표계 및 원점은 토지종합정보망 도면데이터베이스 구축지침에 의하여 검수 완료되어 국토이용정보체계상에 등재된 도면과 동일한 좌표계를 사용하는 것을 원칙으로 한다.

○ 공공측량성과 등 측량성과가 필요한 도면에 대해서는 세계측지계를 적용하여 작성할 수 있다. 다만, 국토이용정보체계에 등재 할 때에는 기존에 등재된 도면의 좌표계와 동일하도록 변환하여야 한다.

2) 지형도면 등의 작성

○ 지형도면 등은 지적이 표시된 지형도 등에 지역ㆍ지구 등의 경계선을 표시하여 작성한다.

○ 지형도면 등의 작성시 기준이 되는 자료가 도면일 경우에는 스캐닝, 기하보정, 벡터라이징을 실시하여 작성하며, 전산파일의 경우 국토이용정보체계상의 데이터베이스와 동일한 자료형식으로 변환한다.

○ 지형도면 전산파일 제작에 사용되는 소프트웨어는 GIS 데이터베이스 및 CAD 전산파일을 활용할 수 있다.

3) 도면의 형식

○ 지형도면 등을 작성하는 때에는 국토이용정보체계에 구축되어 있는 데이터베이스를 사용하여 축척 500분의 1부터 1천500분의 1까지로 작성하여야 한다.

○ 녹지지역의 임야, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역은 축척 3천분의 1 내지 6천분의 1로 작성할 수 있다.

○ 토지이용규제정보시스템(LURIS) 등재시에는 JPG파일 형식을 원칙으로 한다.

○ 지형도면 등이 2매 이상인 경우에는 축척 5천분의 1 이상 5만분의 1 이하의 총괄도를 따로 첨부할 수 있다.

○ 지형도면 등 작성 및 출력시 사용하는 용지의 크기는 A1(594㎜×841㎜)을 표준으로 한다.

○ 지역ㆍ지구 등의 표시기준은 개별법령에서 규정한 도식규정을 따른다.

○ 모든 지역ㆍ지구선의 수정은 원칙적으로 인정하지 아니하며, 특히 칼로 긁거나 채색 등으로 은폐하는 것을 금지한다.

4) 자료의 입력 및 관리(KLIS, UPIS 전산파일 작성 및 등재)

○ “지역ㆍ지구 등의 지형도면 작성에 관한 지침”에 따라 작성하여 검수 및 입력한다.

3.9. 실시계획 인가

가. 일반원칙

○ 사업의 원활한 추진을 위해 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조』에 의한 실시계획 변경, 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제92조 제3항』에 의한 관계기관과의 협의에 필요한 서류 및 실시계획인가에 따른 구비서류를 작성하는데 목적이 있다.

○ 도시계획시설(구리소방서 : 공공청사)의 실시계획인가를 위한 업무로서 상위계획인 도기본계획, 도관리계획 및 기타 법령에 의한 제반시설 계획과 내용 등을 종합적으로 검토 하여야 한다.

○ 관련한 계획 및 시설기준은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에 관한 규칙, 도시관리계획수립지침 등 기타 관계법령 및 기준에 의하여 계획하여야 한다.

○ 본 계획에 앞서 면밀한 현황조사와 분석을 통하여 인접지의 토지이용과 조화될 수 있도록 한다.

나. 세부 지침

1) 세부내용

○ 실시계획 인ㆍ허가 승인도서 작성

○ 관계기관 협의도서 작성 및 협의

○ 주민공고 및 열람에 필요한 도서작성

○ 실시계획인가 고시 도서 및 고시문 작성

2) 발주기관과 수급인이 체결한 용역계약서에 의한 일체의 실시계획인가에 필요한 각종 구비서류 작성, 각종 관계기관 협의 및 주민설명, 제출자료의 작성, 관계기관 및 주민 요구사항 검토·수정 등을 포함한 내용

3) 실시계획인가를 위한 주민열람공고, 관련부서 협의 및 조치계획 작성에 소요되는 별도기간의 계상이 필요할 경우 감독기관인 조달청과 협의하여 결정한다.

4) 선행절차인 도시관리계획의 협의 의견을 확인하여 실시계획인가서를 작성하고 영향평가 등의 협의 결과를 종합하여 반영하여야 한다.

5) 관련 법 등을 검토하여 동 용역에 반영하여야 하고, 「도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」에 따른 해당 도시계획시설 설치기준에 적합하도록 검토·반영

6) 토지소유자 현황 및 지장물조서 작성 시에는 사용할 토지 등에 대한 소유권과 소유권 외의 권리에 대한 조사결과서를 첨부하여 작성한다.

7) 기타 필요한 사항은 과업추진 시 제반 여건을 고려하여 추진하고 발주자와 협의하여 진행한다.

8) 본 과업은  재해영향평가 등과 병행하여 실시되므로 관련과업을 종합적으로 검토하여 도서작성 및 협의과정에 반영하여야 한다.

다. 작성 도서

○ 사업시행지의 위치도 및 계획평면도

○ 공사설계도서(개략설계도서)

○ 수용 또는 사용할 토지 또는 건물의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적, 소유권과 소유권 외의 권리의 명세 및 그 소유자ㆍ권리자의 성명ㆍ주소를 적은 서류

○ 도시계획시설사업으로 새로 설치하는 공공시설의 조서 및 도면과 그 설치비용계산서

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제92조제3항에 따른 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제97조제4항에 따른 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 의견청취 결과

○ 공고에 따른 의견내용 및 조치결과 작성

Ⅳ. 성과품의 작성

1. 성과품 제출 방법

○  과업 성과품 발간 시 수급인은 과업 성과물을 발주처와 협의하여 내용의 중요도에 따라 대외비로 분류ㆍ관리하여야 한다.

○  보고서와 도면ㆍ사진 등의 성과품 작성은 발주처와 협의하여 결정하며 전산화가 가능한 도면은 전산화하여 성과품 제출 USB에 정리하여 자료와 함께 제출하여야 한다.

○  과업수행을 위해 사용한 모든 분석 자료 및 기타 내용을 USB에 정리하여 자료와 함께 제출하여야 한다.

○  성과품 작성은 그 내용, 순서, 편집방법 등을 우리서와 사전 협의하여야 하며, 모든 보고서는 A4(210mm×297mm)양식으로 작성토록 한다.

2. 성과품 목록

구분	품 명	규 격	수 량	비고
도시관리계획 결정(변경)도서 개발제한 구역 해제 도시계획시설 결정(변경)	도시관리계획(변경) 결정 신청서	1식	5부
	도시계획시설 결정 입안 신청서 - 도시계획시설 결정에 필요한 법적 구비서류 일체	1식	5부
	도시계획시설 결정 도서 (기초조사 : 도시관리계획, 토지적성 평가, 환경성, 교통성, 경관성, 검토서 등 포함)	1식	5부
	도시계획시설 결정 및 지형도면	1식	5부
	각종 심의(협의) 및 보고(설명) 자료	A4	5부
실시계획인가	도시계획시설사업 신청서 - 도시계획시설사업 인가에 필요한 법적 구비서류 일체	1식	5부
	위치도	1/25,000	5부
	계획평면도	A3	5부
	실시설계도	A3	5부
	실시계획도서	A3	5부
상기 모든 자료를 수록한 USB 저장장치			3개

Ⅴ. 예정 공정표

구 분	착수일로부터 365일
	1개월	2개월	3개월	4개월	5개월	6개월	7개월	8개월	9개월	10개월	11개월	12개월
1. 개발제한구역 해제
2. 도시계획시설 결정(변경)
3. 실시계획(사업계획) 인가