공동주택 세대점검 매뉴얼

2023. 11.

본 매뉴얼은,

➀ 소방시설법 제22조(소방시설등의 자체점검) 및 관련 시행규칙에 따라 실시하는 공동주택 세대점검과 관련하여,

➁ 세대점검방법이 전반적으로 개선됨에 따라 관계인과 업무담당자가 새로운 제도에 적응하지 못해 업무처리에 혼란이 발생할 수 있어

➂ 세대점검 관련 대상, 시기, 세부절차 등을 자세히 안내하고, 논란이 될 수 있는 부분은 예시를 통해 명확히 함으로써,

➃ 법 집행 통일성을 확보하고, 신속․정확한 업무처리로 예방행정의 신뢰성과 전문성을 제고하기 위해 제정하였음

※ 본 매뉴얼은 공동주택 세대점검의 전문성과 공정성을 담보하기 위한 참고 용도이며, 법적 구속력은 없습니다.

공동주택 세대점검 매뉴얼

□ 관련법령

○ (법률)『소방시설 설치 및 관리에 관한 법률(이하 “소방시설법”이라 한다.)』제22조 제1항에 따라 법정기한 내에 소방시설등을 공동주택의 관계인(소유자, 관리자, 점유자) 스스로 점검하거나 관리업자가 점검

[소방시설법]

제22조(소방시설등의 자체점검)  ① 특정소방대상물의 관계인은 그 대상물에 설치되어 있는 소방시설등이 이 법이나 이 법에 따른 명령 등에 적합하게 설치ㆍ관리되고 있는지에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 기간 내에 스스로 점검하거나 제34조에 따른 점검능력 평가를 받은 관리업자 또는 행정안전부령으로 정하는 기술자격자(이하 “관리업자등”이라 한다)로 하여금 정기적으로 점검(이하 “자체점검”이라 한다)하게 하여야 한다. 이 경우 관리업자등이 점검한 경우에는 그 점검 결과를 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 관계인에게 제출하여야 한다.

1. 해당 특정소방대상물의 소방시설등이 신설된 경우: 「건축법」 제22조에 따라 건축물을 사용할 수 있게 된 날부터 60일

2. 제1호 외의 경우: 행정안전부령으로 정하는 기간

○ (시행규칙)『소방시설법 시행규칙』제20조 제1항 및 동 시행규칙 [별표 3] 제6호([참고1])에 따라 세대점검 수행

□ 대상 및 시기

○ (대상) 『소방시설법 시행령』 [별표 2] 제1호에 규정된 “공동주택” 중 “아파트등*”에 한해서 세대점검 실시

* 주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 주택. 『건축법』 상 “아파트” 및 『주택법』상 5층 이상의 “도시형 생활주택”이 이에 해당

○ (시기) 『소방시설법 시행규칙』 [별표 3]에 따라 점검 종류별로 아래 표에 규정된 기간 내에 세대점검 실시

구분		원격점검* 미실시	원격점검 실시
			원격점검 대상 (자동화재탐지설비)	원격점검 대상 외 (자동화재탐지설비 외)
기존대상	작동점검 대상	2년 이내 전체 세대 (점검시마다 전체 세대의 50% 이상)	점검시마다 전체세대	2년 이내 전체 세대 (점검시마다 전체 세대의 50% 이상)
	종합점검 대상	2년 이내 전체 세대 (점검시마다 전체 세대의 30% 이상)	점검시마다 전체세대	2년 이내 전체 세대 (점검시마다 전체 세대의 30% 이상)

* 아날로그감지기 등 특수감지기가 설치되어 있는 경우 감지기의 정상작동 여부 등을 수신기에서 확인하는 것

- 대상물별 사용승인일부터 2년 이내에 전체 세대 점검을 완료하는 것을 원칙으로 하되, 아래 예시와 같이 대상물별 점검일자 등을 기준으로 2년 범위내에서 점검주기 설정 가능

예) ➀ 2017년 6월 30일 사용승인, 원격점검․종합점검 대상 A아파트

시기	종류	점검비율(계획)	시기	종류	점검비율(계획)
➊ ‘23년 6월	종합점검	30% 이상	➋ ‘23년 12월	작동점검	30% 이상
➌ ‘24년 6월	종합점검	30% 이상	➍ ‘24년 12월	작동점검	잔여세대

- 자동화재탐지설비 : 2023년 6월 이후 점검시마다 원격점검(➂, ➃번 예시 동일)

- 그 외 설비 : 2023년 6월 점검일부터 2년 이내 점검(➁, ➂, ➃번 예시 동일)

➊ 2023년 6월 20일에 종합점검 완료 시 2025년 6월 19일까지 점검 완료

➋ 2023년 6월 20일에 종합점검 완료 후 2023년 12월 작동점검 실시 전까지 사전에 계획한 세대를 점검하되, 계획한 세대의 점검을 완료하지 못한 경우 다음 점검(2023년 12월 작동점검)으로 이월

➌ 2024년 12월 작동점검은 2024년 12월 작동점검 전까지 점검이 완료되지 않은 잔여세대에 대해 점검(점검 전까지 90% 완료 시 남은 10%에 대해 점검. 점검 전 100% 완료 시 점검 미실시)

➁ 2017년 6월 30일 사용승인, 작동점검 대상 B아파트

시기	종류	점검비율(계획)	시기	종류	점검비율(계획)
➊ ‘23년 6월	작동점검	50% 이상	➋ ‘24년 6월	작동점검	잔여세대

➂ 2023년 10월 30일 사용승인, 최초점검․원격점검․종합점검 대상 C아파트

시기	종류	점검비율(계획)	시기	종류	점검비율(계획)
➊ ‘23년 12월까지	최초점검	30% 이상	➋ ‘24년 10월	종합점검	30% 이상
➌ ‘25년 4월	작동점검	30% 이상	➍ ‘25년 10월	종합점검	잔여세대

- 2025년 10월 종합점검 이후에는 해당 점검일부터 2년 이내에 점검 완료

(➃번 예시 동일)

➊ 2025년 10월 20일 종합점검 완료 시 2025년 10월 21일부터 2027년 10월 20일까지 전체세대에 대해 점검 완료

➃ 2023년 10월 30일 사용승인, 최초점검․작동점검 대상 D아파트

시기	종류	점검비율(계획)	시기	종류	점검비율(계획)
➊ ‘23년 12월까지	최초점검	30% 이상	➋ ‘24년 10월	작동점검	50% 이상
➌ ‘25년 10월	작동점검	잔여세대

□ 점검자

○ (점검자) 관리업자, 관리자(관리사무소장, 입주자대표회의, 소방안전관리자 등), 입주민

□ 점검방법

① 세대점검 계획 수립

- 관리자는 대상물별 사용승인일 이후 2년 주기로 점검시기별 세부 점검계획 수립

➁ 사전 공지

- 관리자는 세대점검 관련 아래 세부사항을 입주민들에게 다양한 방식*으로 수시로 공지

➊ 공동주택 세대 내에 설치된 소방시설을 모든 세대에 대하여 2년 이내에 실시

➋ 작동점검 대상은 1회 점검시마다 전체 세대수의 50% 이상, 종합점검 대상은 점검시마다 전체 세대수의 30% 이상 점검

➌ 해당 공동주택의 세대점검 일정

➍ 입주민이 정당한 사유 없이 점검하지 않거나, 못하게 하는 경우 입주민에게 과태료 부과 가능

* 엘리베이터 내부 게시판 공지, 단체문자 전송, 공동주택 관리앱(아파트너, 아파트아이 등) 활용 등

③ 점검 가능세대 사전 파악

- 작동점검 또는 종합점검 실시 전 사전 공지 방식과 동일한 방식으로 해당 점검일에 세대점검이 가능한 세대를 미리 파악

- 당해 점검시마다 작동점검 대상은 전체 세대의 50% 이상, 종합점검 대상은 전체 세대의 30% 이상 확보

④ 점검업체 용역 계약

- 작동점검 또는 종합점검 수행을 위한 점검업체(관리업자)와의 계약 시 사전 확보된 점검세대를 포함하여 세대점검 용역 계약 체결

- 부실점검 방지 등을 위하여 『소방시설등 표준자체점검비 산정기준 및 공표방법 등에 관한 고시』에 따른 표준자체점검비를 참고하여 용역 계약 체결

- 당해 점검시마다 작동점검은 전체 세대의 50% 이상, 종합점검은 전체 세대의 30% 이상이 포함되도록 계약하는 것을 원칙으로 하되, 대상물별 사정*에 따라 비율을 다르게 할 필요가 있을 경우 해당 대상물에 적합한 비율로 계약

* 해당 점검기간 중 계획된 세대 중 일부를 관리자 및 입주민이 사전에 점검 완료하는 경우 등

⑤ 세대점검 수행

- 관리자는 사전 확보된 점검세대 정보를 점검업체에 제공하고, 점검대상인 세대 입주민에게 점검일정 안내

- 점검업체는 점검일정에 따라 세대내 소방시설을 점검하고, 그 점검결과를 ‘소방시설등 점검표’에 기록

- 원격점검할 경우에는 세대 내부에 설치된 자동화재탐지설비 관련 소방용품에 대해 수신기상에서 원격점검하고, 그 결과를 ‘소방시설등 점검표’에 기록하되 점검표 상 ‘15-D 감지기’ 항목은 제외

- 다양한 방식으로 점검일정을 안내하고 세대를 방문하여 점검을 시도하였음에도 불구하고, 입주민의 사정 등으로 사전에 계획된 세대를 점검하지 못했을 경우에는 점검기간(관리업자가 점검하는 기간)과 관계없이 관리자 또는 입주민이 직접 점검

- 관리자는 해당 공동주택에 적합한 방식*으로 입주민에게 『소방시설 외관점검표(세대 점검용)(참고2)』를 배포하고, “공동주택 소방시설 세대점검 방법” 영상** 시청방법 안내

* 점검표 출력 후 세대 배포, 전용앱 개발 후 사이트 주소 안내 등

** 『사단법인 한국소방시설관리협회』 홈페이지(www.kfma.kr)에 게시

- 입주민은 “공동주택 소방시설 세대점검 방법” 영상을 시청하고, 『소방시설 외관점검표(세대 점검용)』를 활용하여 소방시설별로 점검한 후 그 점검결과를 관리자에게 제출(문서, 앱 활용 등)

□ 관련서류 관리

○ (관리자) ‘세대점검 현황 보고서*’와 ‘자체점검결과보고서’ 및 ‘세대점검용 외관점검표’ 관리

* 「소방시설법 시행규칙」[별표 3] 제6호 바목에 따라 관리자가 사전 파악한 세대점검 일정에 따라 점검한 후 그 결과를 정리한 서류(별도 서식 없음)

- 세대점검 계획, 세대별 점검현황, 점검결과 등을 정리하여 ‘세대점검 현황 보고서’를 작성하여 2년간 보관하되, 점검업체 및 입주민이 수행한 세대점검 결과를 지속적으로 업데이트

- 점검업체가 제출한 ‘자체점검결과보고서’를 법령 상 정해진 기간 내에 관할 소방관서로 제출(온라인(소방민원센터) 또는 방문)

- 입주민이 제출한 ‘세대점검용 외관점검표’는 2년간 보관

○ (관리업자) ‘자체점검결과보고서’ 및 ‘세대점검 현황 보고서’를 관리자에게 제출

- 공용부 점검결과와 세대점검 결과 모두『소방시설 자체점검사항 등에 관한 고시』[별지 4] ‘소방시설등 점검표’를 활용 점검결과 보고서를 작성

- 관리자가 보관하고 있는 ‘세대점검 현황 보고서’를 전달받아 세대별 점검일자, 점검결과 등을 기록한 후 관리자에게 제출

○ (입주민) ‘세대점검용 외관점검표[참고2]’를 관리자에게 제출

□ 유의사항

○ 『공동주택관리법』 제63조 제1항 및 「집합건물법」 제25조 제1항에 따라 공동주택의 ‘공용부분’에 대해서만 관리자의 권한과 의무를 규정하고 있으므로, ‘공용부분’은 관리자에게 점검의무가 있고, ‘전용부분(세대내부)’은 최종적으로 입주민에게 점검의무가 있음

- 다만, 공동주택 자체점검을 효율적으로 수행하기 위해 관리자는 점검업체와 용역계약을 체결하고, 세대점검 현황을 지속적으로 관리

○ 사용승인일 이후 2년 이내에 전체세대에 대한 점검을 완료하지 못할 경우 「소방시설법」 제61조 제1항 제8호에 따라 300만원 이하의 과태료 부과

- 관할 소방관서에서 전후사정을 종합적으로 검토하여 관리자 등이 의무를 다하였음에도 입주민이 정당한 사유 없이 점검하지 않거나, 못하게 하는 등의 사유로 점검을 완료하지 못한 경우 입주민에게도 과태료 부과 가능

참고1		공동주택 세대점검 관련 법령

□ 소방시설법 시행규칙 [별표 3] 제6호

6. 공동주택(아파트등으로 한정한다) 세대별 점검방법은 다음과 같다.

가. 관리자(관리소장, 입주자대표회의 및 소방안전관리자를 포함한다. 이하 같다) 및 입주민(세대 거주자를 말한다)은 2년 이내 모든 세대에 대하여 점검을 해야 한다.

나. 가목에도 불구하고 아날로그감지기 등 특수감지기가 설치되어 있는 경우에는 수신기에서 원격 점검할 수 있으며, 점검할 때마다 모든 세대를 점검해야 한다. 다만, 자동화재탐지설비의 선로 단선이 확인되는 때에는 단선이 난 세대 또는 그 경계구역에 대하여 현장점검을 해야 한다.

다. 관리자는 수신기에서 원격 점검이 불가능한 경우 매년 작동점검만 실시하는 공동주택은 1회 점검 시 마다 전체 세대수의 50퍼센트 이상, 종합점검을 실시하는 공동주택은 1회 점검 시 마다 전체 세대수의 30퍼센트 이상 점검하도록 자체점검 계획을 수립ㆍ시행해야 한다.

라. 관리자 또는 해당 공동주택을 점검하는 관리업자는 입주민이 세대 내에 설치된 소방시설등을 스스로 점검할 수 있도록 소방청 또는 사단법인 한국소방시설관리협회의 홈페이지에 게시되어 있는 공동주택 세대별 점검 동영상을 입주민이 시청할 수 있도록 안내하고, 점검서식(별지 제36호서식 소방시설 외관점검표를 말한다)을 사전에 배부해야 한다.

마. 입주민은 점검서식에 따라 스스로 점검하거나 관리자 또는 관리업자로 하여금 대신 점검하게 할 수 있다. 입주민이 스스로 점검한 경우에는 그 점검 결과를 관리자에게 제출하고 관리자는 그 결과를 관리업자에게 알려주어야 한다.

바. 관리자는 관리업자로 하여금 세대별 점검을 하고자 하는 경우에는 사전에 점검 일정을 입주민에게 사전에 공지하고 세대별 점검 일자를 파악하여 관리업자에게 알려주어야 한다. 관리업자는 사전 파악된 일정에 따라 세대별 점검을 한 후 관리자에게 점검 현황을 제출해야 한다.

사. 관리자는 관리업자가 점검하기로 한 세대에 대하여 입주민의 사정으로 점검을 하지 못한 경우 입주민이 스스로 점검할 수 있도록 다시 안내해야 한다. 이 경우 입주민이 관리업자로 하여금 다시 점검받기를 원하는 경우 관리업자로 하여금 추가로 점검하게 할 수 있다.

아. 관리자는 세대별 점검현황(입주민 부재 등 불가피한 사유로 점검을 하지 못한 세대 현황을 포함한다)을 작성하여 자체점검이 끝난 날부터 2년간 자체 보관해야 한다.

참고2		공동주택 세대점검 외관점검표

■ 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행규칙[별지 제36호서식]

소방시설 외관점검표(세대 점검용)

※ [  ]에는 해당되는 곳에 √표를 합니다.

대상명		OO아파트		점검자	□입주자 □소방안전관리자 (인)
동호수		동 호
점검일		년 월 일		전화번호
점 검 항 목					점 검 내 용
소화 설비	소화기		손쉽게 사용할 수 있는 장소에 설치 여부		□ 정 상 □ 불 량
			용기 변형ㆍ손상ㆍ부식 여부		□ 정 상 □ 불 량
			안전핀 체결 여부		□ 정 상 □ 불 량
			지시압력계의 정상 여부		□ 정 상 □ 불 량
			수동식 분말소화기 내용연수(10년) 적정 여부		□ 정 상 □ 불 량
	자동확산 소화기		설치상태 및 외형의 변형ㆍ손상ㆍ부식 여부		□ 정 상 □ 불 량
			지시압력계의 정상 여부		□ 정 상 □ 불 량
	주거용 주방자동 소화장치		소화약제용기 지시압력계의 정상 여부		□ 정 상 □ 불 량
			수신부의 전원표시등 정상 점등 여부		□ 정 상 □ 불 량
	스프링클러		헤드 변형ㆍ손상ㆍ부식 유무		□ 정 상 □ 불 량
경보설비	자동화재 탐지설비		감지기 변형ㆍ손상ㆍ탈락 여부		□ 정 상 □ 불 량
	가스누설 경보기		전원표시등 정상 점등 여부		□ 정 상 □ 불 량
피난설비	완강기		피난기구 위치 적정성 여부		□ 정 상 □ 불 량
			완강기 외형의 변형ㆍ손상ㆍ부식 여부		□ 정 상 □ 불 량
			설치 여부 및 장애물로 인한 피난 지장 여부		□ 정 상 □ 불 량
	피난구용 내림식 사다리		피난기구 위치 표지 및 사용방법 표지 유무		□ 정 상 □ 불 량
			설치 여부 및 장애물로 인한 피난 지장 여부		□ 정 상 □ 불 량
기타설비	대피공간		방화문(방화구획)의 적정 여부		□ 정 상 □ 불 량
			적치물(쌓아놓은 물건)로 인한 피난 장애 여부		□ 정 상 □ 불 량
	경량칸막이		정보를 포함한 표지 부착 여부		□ 정 상 □ 불 량
			적치물(쌓아놓은 물건)로 인한 피난 장애 여부		□ 정 상 □ 불 량
비 고			비고란에는 특정소방대상물의 위치ㆍ구조ㆍ용도 및 소방시설의 상황 등이 이 표의 항목대로 기재하기 곤란하거나 이 표에서 누락된 사항을 기재합니다.

210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]

참고3		공동주택 세대 소방시설 점검 안내 설명서